#4 - L'immobilier : pourquoi et comment
900 000 euros empruntés pour 10 000 euros de revenus
Cette newsletter est mon récit d'un changement de vie complet, fait à l'aube de mes quarante ans. Le journal d'une déconstruction progressive de tout ce que je pensais être "la norme" : le salariat, la montée dans la hiérarchie, le management d’une grande équipe, travailler dur mais consommer beaucoup, et se dire qu'on profitera quand viendra la retraite.
J’ai aujourd’hui une vie simple avec plusieurs activités, qui m’occupent quelques heures par semaine : une marque regroupant des gîtes touristiques dans ma ville, un e-commerce de décoration intérieure et l’écriture de cette newsletter.
Plus de réveil le matin, pas de patron, pas de collègues non plus, travailler de la maison et moins de revenus.
Tout cela ouvre de nouveaux challenges que j’essaye de relever depuis bientôt 4 ans. Peut-être que ce chemin est ou sera aussi le vôtre ?
Je raconte mon histoire dans les 6 premiers articles :
1 - Découvrir la Rat Race, ma grande prise de conscience de 2018
2 - Mon premier virage, grâce au minimalisme depuis 2015
3 - Ma décision de moins travailler et de passer au 4/5ème en 2018
4 - Mes premiers investissements immobiliers en 2019
6 - Ma nouvelle vie depuis 3 ans
Sur mon chemin vers le minimalisme, j'ai aimé lire le partage d'expérience de personnes ne consommant plus et prônant le 0 crédit. Ne devoir rien à personne. Cela m'a semblé à ce moment-là être ça, la liberté financière.
Je l'ai appliqué en arrêtant de payer en 3 fois sans frais avec ma carte bancaire et nous avons remboursé la totalité du crédit de notre résidence principale (un 3 pièces dans le 78 acheté en 2011).
Plus de prêt à payer, pas de loyer.
Et puis j'ai découvert l'effet de levier permis par le crédit immobilier.
Et nous avons décidé d’emprunter 900 000 euros en 2019 pour acheter de l'immobilier locatif.
Avec ce budget, nous avons acheté un immeuble de 11 appartements en banlieue de Rouen et deux maisons en région Centre-Val de Loire.
Les revenus mensuels actuellement (mi 2024) pour l'ensemble sont de 10 000 euros.
Les charges mensuelles (prêts, gestion des biens et impôts inclus) sont de 8 000 euros, dont 4 000 euros de prêts immobiliers. Nous avons fait le choix de louer les maisons en tant que gîtes (4 et 15 couchages), ce qui entraine plus de charges mensuelles (électricité, eau, wifi, une salariée en CDI, commissions des plateformes de location).
L'excédent nous permet d'améliorer les biens pour le moment et de créer une trésorerie permettant d'absorber les aléas.
Les biens après cinq ans de possession sont estimés à 1 170 000 euros. Il nous reste 830 000 euros à rembourser.
Je vous donne les chiffres, car ce sont des exemples chiffrés et précis donnés dans un podcast qui m'ont décidé à me former. Et qui m'ont emmené là où j'en suis. Je n'avais aucune idée de ce qu'il était possible de gagner avec l'immobilier.
Comment ?
Nous nous étions fixé un objectif de loyer mensuel de 8 000 euros.
Nous sommes deux et n'avons pas d'enfant.
Nous n'avons pas besoin de tant d'argent pour vivre, mais nous nous projetions pour notre retraite : une place en maison de retraite coûte chère.
Un tarif moyen de 2 000 euros d'après mes recherches.
Je pense qu'il n'est pas fou d'imaginer que cela coûtera 3-4000 euros par personne d'ici 30 ans.
D’où ce chiffre de 8 000 euros recherchés.
Et puis j’ai découvert le mouvement FIRE
Le mouvement F.I.R.E est né aux États-Unis : Freedom Independance, Retire Early (Liberté Financière, Retraite Précoce).
Beaucoup de choses sont à dire sur ce mouvement, mais ce qui m’a le plus frappé, c’est que tout repose sur un calcul très simple :
De combien avez-vous besoin pour vivre chaque mois ? Par exemple, 2 500 euros par mois, soit 30 000 euros par an.
Multipliez ce chiffre par 25 = 750 000 euros.
Placez cette somme à 4% d'intérêt annuel = ce montant va générer 30 000 euros d'intérêt annuel, justement le montant dont vous avez besoin pour vivre.
Cette méthode a le mérite de poser les choses.
1- De se demander vraiment de combien vous avez besoin pour vivre.
2- De mettre en place des actions pour épargner cette somme.
3- Et d’apprendre comment la placer pour obtenir 4% de rendement annuel.
Quand j'ai découvert ce mouvement, j'ai fait mes comptes et j'ai constaté que j'étais bien loin des 750 000 euros d’économies. Et l'épargne n'a jamais été mon fort.
En parallèle, un témoignage d'un investisseur immobilier dans un podcast m'a ouvert les yeux sur l'immobilier locatif.
Et je me suis dit :
Notre taux d'endettement est à 0, donc nous allons pouvoir emprunter jusqu'à 33% de nos revenus actuels (deux CDI en 2019).
Nous allons acheter des biens qui s'autofinancent (= les loyers couvriront les prêts, donc pas d’impact sur nos finances personnelles).
Dans 25 ans (durée des crédits), nous aurons des biens valorisés en 2019 à 800 000 euros. Donc l'épargne sera faite, « sans effort » pour nous.
Et puis les pensées limitantes sur l'immobilier sont arrivées
Elles m'ont envahi et m'ont poursuivi tout le long des premiers achats.
La première : si ton locataire ne paye pas, tu vas être seule à rembourser ton prêt et tu vas mettre plusieurs mois ou années à récupérer ton bien s’il est squatté.
Il faut savoir qu'il y a moins de 2% des logements qui subissent un problème d'impayés (faites des recherches sur Google et vous trouverez de nombreuses sources là-dessus).
Et le plus souvent, ce ne sont pas des impayés, mais des retards de loyer avec un locataire qui rencontrent des difficultés. Il faut alors échanger avec lui pour échelonner le remboursement de la dette dans le temps.
Un nombre important de bailleurs ne suivent pas assez bien leurs locataires : si votre locataire doit vous payer le 5 et que vous n'avez rien le 7, contactez-le. Et si la situation perdure, enclenchez la suite.
Astuce : votre assurance Assistance Juridique peut vous aider pour rédiger les courriers officiels. Cela coûte quelques euros par mois et c'est un investissement utile à faire.
Une garantie a été prise lors de l'entrée dans les lieux : il faut alerter la personne qui est garante du défaut de paiement ou informez l'assurance Loyer Impayé. Renseignez-vous sur l'assurance Visale, fournie par l'état et gratuite pour le bailleur.
Après bientôt 5 ans, nous n’avons jamais eu d’impayés, seulement des retards de loyers pour certains locataires. L’agent immobilier qui gère ces biens se chargent d’organiser le remboursement de leurs dettes envers nous. Cela reste minime et n’impacte pas la santé financière de nos investissements.
Car la diversification sera la clé pour dé-risquer un investissement. La probabilité que tous tes locataires ne payent pas en même temps est proche du néant. Nous avons plusieurs biens et cela nous permet d’être serein sur nos rentrées d’argent chaque mois.
La seconde : tu vas avoir des dégradations.
Peut-être, mais si vous rénovez un bien avec des matériaux de qualité, vous en aurez moins. Vous attirerez de "meilleurs" locataires, qui prendront soin du logement.
Et un conseil, faites les réparations tout de suite. Votre locataire sera reconnaissant et cela ne se dégradera pas plus.
Vous êtes assurés, grâce à une assurance PNO (Propriétaire Non Occupant).
Tarif : environ 50 euros par an pour un studio.
Votre locataire sera assuré aussi : il faut qu'il vous fournisse une attestation d'assurance quand il entre dans le bien.
Donc le bien est doublement assuré. Pas besoin de s’inquiéter excessivement.
En 5 ans, pas de problèmes excessifs à noter.
La troisième : tu vas payer beaucoup d'impôts.
Alors cette crainte ne vient pas de moi, mais je l'entends tellement que je vais en parler.
Il est vrai que pour un investissement locatif, le choix du dispositif fiscal est très important. Beaucoup achètent en Nom propre (pas en société), ce qui a comme conséquence que l'intégralité des revenus locatifs rentre dans leurs feuilles d'imposition. Il vont donc payer un % d'impôt dessus.
Et il arrive (trop) souvent que le % de revenus restant de leurs investissements ne couvrent pas toujours l'ensemble des frais (prêts, charges). Et donc le bien n'est pas rentable, ils perdent de l'argent chaque année.
J’ai dû apprendre à faire un tableau de rentabilité (revenus - charges - impôts), me renseigner sur les différents statuts fiscaux possibles, me décider et avancer.
Et la dernière : il y a une bulle immobilière, les prix vont s'effondrer.
Quand nous avons acheté notre première résidence principale en 2006, j'avais découvert un forum sur la Bulle Immobilière. Et effectivement, les prix ne cessent de monter. Peut-être qu'ils vont baisser et dans ce forum, il était recommandé d'attendre la baisse.
C'était il y 16 ans... Certes il y a eu des baisses, mais le marché ne s’est pas renversé.
En fait, nous ne pouvons pas prédire le futur. Et ne rien faire est la pire des options.
Comment se prémunir du risque de baisse de l'immobilier ?
Acheter au bon prix, et ne pas poser pour hypothèse que les prix vont augmenter à l'avenir. Faites une estimation sur le site de Meilleurs Agents pour connaître le prix estimé basé sur les ventes réalisées. N'achetez pas au-dessus.
Ne pas être pressé de vendre. Lorsque les prix de l'immobilier baissent, les loyers n'en font pas autant, voire ne baissent pas. Se loger est un besoin vital. Si votre bien a une bonne situation et est de bonne qualité, il continuera à se louer.
Imaginons une crise énorme.
(Nous avons surmonté celle du Covid, les biens étaient loués pendant les confinements.)
Je préfère avoir plusieurs biens immobiliers, que zéro et n’avoir qu’une seule source de revenu par un emploi salarié. Mes biens immobiliers auront toujours une valeur sur le marché. Mes sources de revenus sont diversifiées, justement pour surmonter les crises.
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En conclusion, toutes ces pensées limitantes que je viens d'évoquer sont des choses sur lesquelles vous n'avez aucun contrôle.
Concentrez-vous sur ce que vous maîtrisez : vos connaissances (formez-vous), votre mindset (travaillez à penser positif) et vos actions (sortez de votre zone de confort). Et vous serez prêt à tout affronter.
Investir, oui mais où, comment, quoi acheter...
Faisons une simulation.
Déjà il faut se fixer un objectif chiffré : combien de revenus locatifs voulez-vous ?
Une fois ce chiffre connu, il faut déterminer combien de logements vont permettre de l'obtenir.
Par exemple, je veux obtenir 2 000 euros de loyer.
Les deux pièces dans ma ville se louent 500 euros par mois.
Si j'en achète 4, j'aurai 2000 euros de loyers par mois.
Combien coûte un deux-pièces dans ma ville ? Je peux en trouver autour de 60 000 euros. Le dernier acheté était à ce tarif.
Donc il me faut un budget de 280 000 euros, avec en plus 20 000 euros de frais de notaire, pour en acheter 4.
Aujourd’hui (juillet 2024), il est préférable de se présenter à la banque avec au moins 20% d’apports pour du locatif, donc 60 000 euros pour cet exemple.
Il vous faut obtenir un prêt de 240 000 euros sur 20 ans, 1 500 euros de mensualités par mois à 4%.
Il vous restera 500 euros pour payer les charges de copropriété (uniquement celles non imputables aux locataires, les taxes foncières, les réparations diverses (non prises en charge par une assurance) et les impôts ( proche de zéro si vous achetez en SCI à l’Impôt sur les Sociétés).
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Vous vous dites peut-être que ce n'est pas assez rentable ? Où que c'est trop gros comme prêt ?
À vous de réfléchir et de jouer sur les différents facteurs.
Vous pouvez louer ces appartements en meublés un peu plus cher.
Vous pouvez injecter davantage d’apport pour réduire la mensualité de crédit.
Vous pouvez acheter un bien à rénover et faire les travaux.
Vous pouvez en louer certains en location touristique l'été pour dynamiser le revenu et étudiant de septembre à juin.
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Notre deux-pièces de 60 000 euros a généré 1200 euros de revenus ce mois-ci - juillet 2024 - avec seulement 3 locations de vacanciers.
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Réfléchissez, projetez-vous, allez visiter.
Si mon témoignage peut aider une personne, j'en serai heureuse.
À bientôt ?
Tiffany
J’aimerais déjà en être là, à l’investissement immobilier. Mais je suis bloquée, par choix : j’ai décidé de déménager dans mon environnement idéal, qui a un coût, et j’achète donc ma deuxième RP. J’ai préféré m’épanouir dans un environnement qui m’apaise. Mon objectif est maintenant d’augmenter mes revenus pour pouvoir investir.