Nos premiers pas dans l'immobilier : pourquoi choisir un immeuble entier ? (Partie 1)
Analyse d'un investissement atypique après 5 ans de recul
J'ai eu envie pour cette année 2025 de proposer des études de cas approfondie de nos différents investissements immobiliers.
L'objectif est de reprendre le business plan réalisé lors de l'achat et de l'analyser au regard des années passées, afin de lister avec recul les avantages et inconvénients.
Ces études de cas s'articuleront à chaque fois autour de deux articles :
Le premier est accessible à tous et donne un condensé de mes apprentissages. C'est celui que vous lisez actuellement.
Le second est un article Ressource avec davantage de détails, le bilan chiffré détaillé et ce qu'il faut retenir d'un tel investissement.
En 2019, à 38 ans, nous avons fait un choix atypique : acheter un immeuble de 11 appartements comme premier investissement locatif.
Une décision influencée par notre expérience de la copropriété.
L'influence de nos expériences passées
Propriétaires de deux résidences principales successives en copropriété, nous avions vu les limites du système :
Dépendance aux votes en assemblée générale (qui dure plusieurs heures et que nous voyons comme une perte de temps)
Lenteur des prises de décision (attendre cette fameuse AG pour pouvoir statuer des autres travaux, sans certitude sur leur acceptation)
Multiplication des intervenants
Risques d'impayés de charges des autres copropriétaires
Une conviction renforcée par la suite. En 2022, nous avons acheté deux appartements dans une même copropriété : notre résidence principale et un investissement locatif.
Membre du conseil syndical depuis 3 ans, j'ai plongé dans les coulisses. Et la réalité confirme mes intuitions.
Exemple concret : cette semaine, lors de notre réunion de préparation d'assemblée générale, nous avons dû gérer une situation délicate.
Deux propriétaires ont des impayés totalisant 10 000€. Ces charges non réglées impactent toute la copropriété. Résultat ? Les autres copropriétaires doivent compenser en payant plus.
Le plus frustrant ? La procédure de recouvrement vient d'échouer, à cause d'un manque de préparation du dossier. Et nous sommes condamnés à prendre en charge le coût de cet échec.
Cette expérience confirme notre conviction initiale : pour un investissement serein, mieux vaut être seul maître à bord.
Retour en 2019 : notre recherche du bien idéal
Avant de trouver notre immeuble, nous avions des critères précis :
Un minimum de 6 appartements, séparés dans les règles de l'art (on y reviendra)
Des travaux limités à une rénovation intérieure (sol, mur, cuisine, salle de bain)
Un bon rendement locatif (grosso modo 1000 euros de loyer mensuel pour 100 000 euros investis)
Une ville dynamique (ou ville collée à une ville de cette taille), dans le Top 50 des villes en France
Pas d'avis tranchés sur le fait d'avoir ou non déjà des locataires en place, mais pas de mauvais payeur
Nous avons examiné une dizaine d'immeubles en 6 mois. Certains étaient prometteurs sur le papier mais décevants en réalité :
Un "immeuble" qui n'était qu'une maison divisée illégalement
Des biens avec des problèmes structurels cachés (fissures et autres joyeusetés)
Des biens avec des procédures en cours avec la mairie (cachées par l'agent immobilier bien sûr)
Des annonces avec des surfaces gonflées (l'intégralité des espaces extérieurs et communs dans la somme des mètres carrés)
Et puis nous l'avons trouvé un jour de septembre 2019. Un ancien commerce qui a été divisé dans les années 90 avec 11 logements. Pas de gros travaux. Des locataires en place (annoncés comme bons payeurs mais ce n'était pas le cas) et à 10 minutes en tram du centre d'une très grosse ville à 1 heure de Paris.
Ensuite, l'importance du dossier bancaire
Pour obtenir notre financement, nous avons constitué un dossier solide :
Business plan détaillé intégrant l'analyse du marché local et l'étude des revenus et charges
Notre CV
Explication de notre projet dans sa globalité (réaliser plusieurs achats simultanés, et effectivement nous avions un second compromis pour une grande maison en même temps)
Notre banquier nous a confié plus tard que c'est la qualité de notre préparation qui a fait la différence. Et probablement le fait que cela lui a permis d'atteindre ses objectifs annuels.
Le bien en quelques chiffres
11 appartements, studio et deux-pièces, de 14 à 39 mètres carrés
Ville de 30 000 habitants, limitrophe d'une ville de plus de 100 000 habitants, proche des commerces, mairie et tram
450 000€ + 33 000€ de frais (notaire et banque), emprunt dans la totalité, pas d'apport
3 900€ de loyers mensuels, avec 11 locataires en place, dont 8 depuis plus de 3 ans. "Petits" loyers, de 260 euros à 440 euros (charges comprises)
60 000€ de budget travaux pour refaire les appartements lors des prochains départs des locataires (prêt déblocable au fur et à mesure)
Les montagnes russes des premiers mois :
Je ne vais pas vous dire que la signature de cet immeuble a été un grand moment de bonheur.
Non, j'étais effrayée et lors de la visite finale, cela ne s'est pas arrangé car il y avait plusieurs appartements vacants. Cette visite, en soirée, dans le froid, m'a laissé des traces.
Je n'avais pas le sentiment de faire une bêtise, mais je me demandais si nous n'avions pas vu trop gros.
La période entre la signature du compromis et l'achat avait été compliquée avec :
L'explosion d'une usine Seveso à quelques kilomètres (avec nuages toxiques)
La découverte que le découpage des lots n'avait pas été bien déclaré en mairie (malgré la présence de 11 compteurs électriques distincts depuis 30 ans). Lettre faite à la mairie par mon notaire, sans réponse, ce qui vaut réponse (pas de problème)
L'analyse des relevés bancaires du vendeur qui montre qu'un locataire ne payait pas. Promesse de l'agent immobilier que le locataire serait parti pour la vente, ce qui a bien été le cas
Après six ans, et d'autres remous, rien de ce que je vous raconte n'est grave. Mais je ne le savais pas encore.
Le nerf de la guerre : constituer son équipe
Le succès d'un tel investissement repose sur trois piliers :
1. L'agent immobilier gestionnaire doit être bon, c'est-à-dire avoir :
Une expérience prouvée (éviter les locataires problématiques)
De la réactivité aux problèmes
De la transparence dans la communication (des faits, rien que des faits)
Je ne sais pas tout de la vie de notre immeuble. Elle ne m'appelle que quand il y a un gros problème, c'est-à-dire des travaux à valider. Je ne suis pas au courant des retards de paiement de loyer, de versement de CAF, de cumulus à changer et autres petits travaux. Je ne sais pas immédiatement qu'un locataire a déposé son préavis. Je découvre qu'il y a un nouveau locataire en recevant son état des lieux d'entrée. Je ne valide aucun dossier locataire.
C'est exactement ce que j'attends d'un bon gestionnaire.
2. Vous devez avoir un artisan référent, qui connaît bien l'immeuble et qui est multi-compétences. Il doit pouvoir réagir en cas d'urgence (plomberie notamment) et avoir des prix négociés. Le nôtre me fait aussi des facilités de paiement quand la facture est très grosse (je paie en plusieurs fois alors que les travaux sont déjà finis).
Je ne me déplace jamais. Nous faisons des visios si nécessaire.
Pour finir, listons les 5 atouts d'un immeuble de rapport :
1. Une seule transaction = 11 lots
Contrairement à l'achat de plusieurs appartements séparés, tout se fait en une fois :
Un seul acte notarié
Une seule négociation bancaire
Des frais de notaire optimisés
2. Le contrôle total des décisions
Finie la dépendance aux votes en assemblée générale. Vous décidez seul :
Des travaux à réaliser
Du choix des prestataires
Du planning des interventions
3. La mutualisation des risques
Avec 11 locataires, l'impact d'un impayé est dilué. En copropriété, un seul mauvais payeur peut déstabiliser tout l'immeuble (et cela va très vite).
4. Des économies d'échelle
La concentration des lots permet d'optimiser :
Les contrats d'entretien
Les interventions des artisans
Les honoraires de gestion (nous avons obtenu un tarif très bas pour la gestion)
5. Une gestion simplifiée
Une fois les bons partenaires trouvés, le quotidien devient fluide :
Un seul virement mensuel de l'agence
Un artisan référent qui connaît l'immeuble
Pas de réunions de copropriété à gérer
Je vous raconte une histoire entendue dans un podcast
Notre bilan après 5 ans
Cinq ans plus tard, cet investissement s'avère être notre plus passif.
Sur les 11 appartements :
10 sont actuellement loués
9 ont été entièrement rénovés
Le dernier sera refait prochainement
Le secret ? Une délégation efficace à deux partenaires clés :
Une agent immobilière compétente qui gère tout le quotidien
Un artisan tout corps d'état réactif pour les travaux
Cette organisation nous permet de ne jamais nous déplacer sur place.
Mais attention aux idées reçues...
Un immeuble de rapport n'est pas une machine à cash instantanée.
Je partage dans l'article Ressources les comptes détaillés et vous verrez que l'excédent financier que nous avons, nous le consacrons entièrement aux travaux. Le gain se fera à la revente.
Intéressé par mon approche? Allons plus loin ensemble
Dans mon dernier article Ressources, je vous partage ma méthode de l'Ikigaï inversé pour créer ma constellation professionnelle.
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Tiffany