Constellation financière : l’immobilier comme pilier de stabilité

Créer des revenus passifs pour soutenir vos projets professionnels

Vous rêvez d'investir dans l'immobilier locatif, mais vous ne savez pas par où commencer ? Entre les critères de choix, le financement, la gestion... difficile de s'y retrouver quand on débute.

Pourtant, bien démarrer est crucial pour la réussite de votre projet. Un mauvais achat, un montage bancaire ou un choix fiscal inadapté peuvent plomber votre rentabilité pendant des années. Quand on dit "plomber", cela signifie que vous pouvez perdre de l'argent tous les mois. Votre investissement nécessite alors d'injecter régulièrement des fonds pour être rentable, ce qui n'est pas l'objectif. Vous devez viser un investissement qui s'autofinance, hors travaux et incidents exceptionnels.

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Mon parcours d'investisseur multifacette

En 2019, j'ai sauté le pas de l'investissement immobilier. Avec mon conjoint, nous avons acheté 13 biens locatifs en quelques mois, pour un total de 900 000€ d'emprunts. Un sacré défi, surtout en partant de zéro ! Mais en me formant et en m'entourant des bons conseils, j'ai réussi à construire un patrimoine solide et rentable.

Nous ne nous sommes pas arrêtés là. Depuis, nous avons acquis 5 logements supplémentaires et j'ai aidé mes parents à en acheter 5 également. J'ai aussi eu l'occasion de coacher des proches et clients dans leurs investissements.

Aujourd'hui, notre parc immobilier est diversifié, avec différents modes de gestion :

- L'ultra passif : un gestionnaire s'occupe d'un immeuble de 11 logements. Nous ne faisons rien, à part recevoir un virement mensuel global des loyers. Une entreprise tous corps d'état gère les travaux. Je ne m'y rends jamais.

- Le semi-passif : des locations nues ou meublées dans ma ville. Je trouve les locataires et envoie les quittances. Mon père gère les travaux (en les réalisant ou les déléguant selon les cas). Les locataires restent plusieurs années et sont fiables. La charge de travail est légère. J'ai mis au point des techniques efficaces pour relouer rapidement en minimisant les tâches.

- Le très actif : certains biens sont des gîtes touristiques, avec une employée en CDI et une société de ménage. C'est prenant, un vrai métier. La gestion administrative des deux sociétés qui les détiennent est aussi chronophage.

Je vais me concentrer ici sur les volets "passif" et "semi-passif" de mon patrimoine immobilier, en partageant mes fondamentaux pour bien démarrer.

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Les points clés à retenir

• Définissez votre stratégie : quel type de bien, pour quel public, dans quelle ville ?

• Évaluez votre capacité d'emprunt et choisissez le bon montage financier

• Ne vous lancez pas seul : constituez une équipe de professionnels (agent, notaire, gestionnaire...)

• Anticipez tous les coûts : travaux, taxe foncière, charges...

• Recherchez l'équilibre entre rentabilité et sécurité. Il y a un juste milieu à trouver entre le bien médiocre et le bien d'exception plus onéreux.

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Élaborez votre stratégie d'investissement