7 leçons clés de mes 6 années d'investissement immobilier
Ce que j'aurais aimé savoir avant d'acheter mon premier bien locatif
J'ai récemment lancé une offre de mentorat individuel pour 2025. Mon objectif est d'accompagner mes clients sur 4 sujets clés où j'ai développé une expertise au fil des années :
Réussir un investissement immobilier ou optimiser un portefeuille existant
Lancer ou améliorer un gîte de tourisme
Définir et construire sa constellation professionnelle
Développer sa marque personnelle sans l'aide des grands réseaux sociaux (cette thématique sera disponible dans quelques mois)
Dans cet article, j'ai choisi de me concentrer sur l'investissement immobilier locatif. Les deux suivant aborderont mes apprentissages dans la gestion des gîtes et dans le développement de ma constellation professionnelle.
Je vais partager les 7 leçons essentielles que j'aurais aimé que mon "moi du futur" m'enseigne lorsque je me suis lancée en 2019.
Au programme
L'investissement immobilier n'est pas si passif
Les défis des meublés de tourisme
Le piège de l'obsession fiscale à long terme
L'importance de l'emplacement
Oser négocier sans complexe
Trouver le bon rythme d'acquisition
Définir ses propres critères de sélection
1/ L'investissement immobilier n'est pas si passif
Un mythe tenace à déconstruire
Affirmer sans nuance que l'investissement immobilier locatif est une stratégie d'enrichissement 100% passive est faux. C'est une illusion que j'ai découverte au fil de mes 6 années d'expérience, après l'avoir pensé durant la première année.
Notre bien le plus "passif" : un immeuble de rapport
Notre investissement le moins chronophage en temps est notre immeuble de rapport de 11 appartements, situé en banlieue d'une grande ville.
Sa gestion est entièrement déléguée à une agent immobilière efficace, qui en a fait l'une de ses priorités. Il faut dire qu'au moment de signer le mandat de gestion, nous représentions 10% de son portefeuille. Cela aurait été différent si nous n'avions apporté qu'un seul bien.
Je reviendrai plus en détail sur cette acquisition dans une étude de cas dédiée, mais voici les grandes lignes.
Nous avons acheté cet immeuble à un chef d'entreprise en difficulté financière. Faute de moyens, le bien était mal entretenu.
Nous avons dû engager d'importants travaux de rénovation dès l'achat. Là encore, la chance nous a souri : nous avions négocié un prêt travaux pour nos premiers achats et nous avons trouvé immédiatement une entreprise générale de bâtiment sérieuse, qui nous a placés en tête de ses priorités.
Des prestations de qualité : la clé d'un investissement serein
Cet investissement n'est donc notre plus passif qu'en raison de la qualité de nos prestataires (gestion au quotidien et travaux).
Ce n'est pas le bien en lui-même qui créé cette situation.
D'autres investissements quasi-passifs : nos biens meublés
Nos autres investissements "passifs" sont ceux réalisés dans notre ville de résidence et loués en meublé longue durée.
Nous les avons intégralement rénovés avant la première mise en location. Les locataires, satisfaits du rapport qualité/prix, tendent à rester longtemps.
Résultat : très peu de problèmes à gérer au quotidien.
Avec le recul, je peux affirmer qu'engager des travaux de remise en état avant d'installer le premier locataire est un must.
Un pari sur l'avenir plus qu'un rendement immédiat
Précision importante : ces biens dits "passifs" ne nous permettent pas de dégager une rentabilité locative (cashflow). Leur bilan est tout juste à l'équilibre.
Notre enrichissement est ici un pari sur l'avenir : chaque mois, en remboursant les prêts, nous capitalisons en vue d'une revente au même prix, voire avec une plus-value.
En conclusion, ces investissements "passifs" ne se traduisent pas par des revenus mensuels disponibles.
Il s'agit d'une stratégie de capitalisation à long terme, dont le résultat ne sera connu qu'à la vente des biens.
2/ La location meublée touristique : un investissement actif
Contrairement à une idée reçue, la location d'un meublé de tourisme est loin d'être un investissement passif. Et en plus d'exiger un engagement personnel important, elle ne dégage pas toujours un excédent financier.
S'entourer de professionnels compétents
Pour réussir dans ce domaine, il est impératif de s'entourer de prestataires fiables. C'est un apprentissage que j'ai fait à mes dépens. En deux ans, j'ai dû changer deux fois de conciergerie.
Mal faire un ménage, oublier de le faire, ne pas répondre correctement à un voyageur peut être très dommageable.
Cette expérience m'a permis de comprendre que leur modèle économique n'est pas viable sur le long terme. Ils ne gagnent pas assez et vont prendre en gestion trop de biens.
Je crois davantage au nouveau concept de "co-hôte" récemment lancé par Airbnb. Je reviendrai plus en détail sur les avantages de cette approche dans un prochain article sur la partie tourisme.
Rigueur comptable et trésorerie solide
Une gestion financière rigoureuse est indispensable pour pérenniser une activité de location saisonnière, et je ne me souviens pas avoir lu ce conseil en 2019.
La première année, j'ai fait l'erreur de négliger ma comptabilité. Résultat : de gros soucis en fin d'exercice. J'y ai passé des jours entiers. Depuis, je ne lâche plus mes chiffres et essaye d'être à jour dans ma comptabilité pour ne par revivre cela.
En 2024, j'ai pour la première fois placé la constitution d'une trésorerie suffisante en priorité absolue. Nous avions démarré 2013 avec trop peu de trésorerie et de nouveaux impôts sont apparus en décembre. Du coup, 2024 allait encore s'annoncer limite certains mois.
Grâce à cette décision, nous pouvons aborder 2025 sereinement, avec des réserves confortables. C'est la première fois que nous démarrons dans d'aussi bonnes conditions.
Et croyez-moi, une trésorerie saine change tout dans la gestion de biens soumis aux aléas de la saisonnalité ! C'est un facteur clé pour limiter mon stress. J'ai aussi des ressources pour davantage déléguer si j'en ressens le besoin.
3/ La fiscalité immobilière : se concentrer sur l'essentiel
Au début de notre aventure immobilière, j'avais l'intuition qu'il ne fallait pas se prendre la tête avec la fiscalité à moyen/long terme.
Aujourd'hui, j'en ai la certitude.
En 2019, sur les conseils de ma notaire, j'ai rencontré un avocat fiscaliste dans un luxueux cabinet parisien. Sa première question m'a désarçonnée : "Comment voyez-vous votre retraite ?" Je n'en avais aucune idée (et je ne suis toujours pas plus avancée sur ce sujet).
Malgré un échange cordial, je n'en suis pas ressortie plus éclairée sur le montage juridique idéal à long terme pour nos projets. Je savais juste que ce que j'avais prévu tenait la route.
Les limites d'une approche fiscale à long terme
Avec le recul, j'ai compris une chose essentielle : en matière de fiscalité immobilière, nous ne pouvons raisonner qu'avec les règles actuelles et nos besoins financiers présents. C'est sur cette base qu'il faut faire ses choix de montage.
L'avenir fiscal et patrimonial est par essence incertain. Il sera dicté par les évolutions législatives et réglementaires, ainsi que par nos propres changements de vie. Impossible de tout prévoir.
Mon conseil : ne pas se projeter à trop long terme
Mon message est simple : concentrez-vous sur l'optimisation fiscale à court terme, en fonction de votre situation concrète. Ne perdez pas d'énergie à échafauder des stratégies fiscales sur 20 ans.
La priorité est de faire les bons choix ici et maintenant, en tenant compte du cadre légal et de vos objectifs immédiats. La suite s'ajustera en temps voulu.
Vous souhaitez aller plus loin dans votre aventure immobilière ?
Dans la partie Ressources de Vivre Autrement, je vais partager en 2025 des articles exclusifs pour vous guider pas à pas dans la construction de votre patrimoine immobilier.
Au programme
Ce que j'ai appris avec notre immeuble de rapport (étude de cas)
Ce que j'ai appris avec nos appartements loués en longue durée
Ce que j'ai appris avec nos logements loués en tourisme
Comment poser les bases de votre stratégie immobilière
Analyse de marché : choisir la bonne ville et le bon quartier
Comment s'assurer d'obtenir son financement
La chasse aux biens : techniques pour dénicher la perle rare
Négociation : l'art de faire une offre gagnante
Due diligence : les vérifications essentielles avant l'achat
Gestion locative : maximiser vos revenus, minimiser vos soucis
Fiscalité immobilière : optimiser vos impôts
Rénovation et valorisation : augmenter la valeur de votre bien
Scaling : passer de 1 à plusieurs biens immobiliers
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4/ Investir proche de chez soi : le choix de la raison
Choisir la localisation de son investissement immobilier est une décision cruciale. Mais attention à ne pas tomber comme nous dans le piège de la diversification géographique à tout prix !
Notre erreur de débutants
Lors de nos 9 premiers mois de recherche active, nous avons sillonné la France et acheté nos premiers biens dans 3 villes différentes. L'idée était de répartir les risques.
Avec le recul, je réalise à quel point nous avons eu de la chance de choisir de nous installer dans l'une de ces villes. Car investir à proximité de son lieu de vie est un atout considérable.
Tous les œufs dans le même panier ?
Bien sûr, acheter exclusivement "à domicile" peut sembler contraire au principe de diversification. Si le marché local s'effondre, c'est tout votre patrimoine qui se dévalorise.
Mais en pratique, cet inconvénient est largement compensé par un avantage imparable : la constitution d'un réseau local de professionnels de confiance.
En investissant à long terme dans votre ville, vous tissez des liens avec des acteurs clés :
Des agents immobiliers qui vous alertent en priorité sur les bonnes affaires
Des artisans fiables et réactifs pour vos travaux
Une société de ménage efficace pour vos locations saisonnières
Ces partenaires de proximité facilitent grandement le quotidien d'un investisseur et compensent largement le risque géographique.
Mon conseil : diversifier autrement
Avec mon expérience, je recommande de jouer la carte de la diversification non pas à travers le lieu d'achat, mais via la nature des biens et le mode de gestion. Vous pouvez panacher :
Immeubles de rapport, appartements patrimoniaux, studios étudiants...
location nue, meublée, saisonnière...
Et surtout, il est judicieux de compléter son patrimoine immobilier physique par des actifs financiers (actions, obligations...). C'est la clé d'un portefeuille équilibré et résilient.
5/ Oser négocier le juste prix
Au début, je n'étais pas très à l'aise avec l'idée de négocier fermement le prix d'achat d'un bien. Mais j'ai vite compris que c'était une compétence incontournable pour réussir dans l'immobilier.
Pour affiner mon analyse de la valeur d'un bien, j'ai appris à consulter systématiquement la base des notaires. Elle permet de connaître le prix d'achat des anciens propriétaires. Une information précieuse pour étayer sa proposition de prix.
On découvre souvent des tentatives de faire une grosse plus-value, mais pas que.
Je me souviens d'une maison achetée en septembre 2019. Elle était affichée à 270 000 €, alors qu'elle avait été achetée 320 000 € quelques années plus tôt. Un divorce difficile poussait les propriétaires à brader.
Au lendemain de la visite, l'agent m'a glissé qu'ils accepteraient 250 000 €. J'ai proposé 230 000 €, soit 20 000 € de moins, pour lancer la négociation. Et ils ont dit oui sans négocier.
Avec le recul, je me dis que si j'avais su dès le départ qu'ils avaient acheté à 320 000 €, je n'aurais jamais osé propose 230 000 €. J'aurais eu peur qu'ils se vexent ou que le bien cache un vice caché.
Mon conseil : ne vous censurez pas !
Quand vous sentez qu'un vendeur est pressé, n'ayez pas peur de proposer un prix bas. Ne vous laissez pas influencer par le prix d'achat initial. Ce qui compte, c'est la valeur présente du bien et le rapport de force actuel.
Je me rappelle un témoignage dans un podcast : un investisseur expliquait qu'il avait du mettre en vente sa résidence principale quelques mois après l'achat suite à sa séparation. Il n'a reçu aucune offre en 3 ans, alors qu'elle était vide avec des frais d'entretien important. Autant vous dire qu'il a accepté la première offre qui s'est présentée.
Au pire, on vous dira non. Au mieux, vous ferez une super affaire. Mais si vous ne tentez pas, vous ne saurez jamais.
6/ Trouver son rythme d'investissement
Quand on débute dans l'immobilier, il est tentant de vouloir aller vite, d'acheter le plus de biens possible. C'est ce que j'ai fait, et je ne le regrette pas. Mais avec le recul, je pense qu'il est important de trouver son propre rythme, d'écouter ses limites.
Le défi de la charge mentale
Ces dernières années, j'ai enchaîné les acquisitions sans longue pause. Ce que j'ai sous-estimé, c'est le poids de la charge mentale associée à chaque achat, même une fois les biens en gestion.
Entre la signature du compromis et l'acte définitif, le stress est permanent :
Peur de découvrir un vice caché
Doutes sur la pertinence de l'investissement
Attente fébrile des offres de prêt
Un exemple marquant : après avoir signé pour notre immeuble, une usine classée Seveso a brûlé à quelques kilomètres. De quoi remettre en question notre choix et quelques nuits blanches en conséquence.
Depuis 5 ans, j'ai toujours eu au moins un achat immobilier en cours. C'est seulement maintenant que j'apprécie pleinement le calme mental retrouvé. Quel soulagement de ne plus avoir ce poids permanent à l'esprit !
Mon conseil : ménagez-vous des respirations
Alors oui, il faut savoir saisir les bonnes opportunités. Mais il est tout aussi crucial de s'accorder des phases de stabilité, pour souffler et prendre du recul.
Vous pouvez alterner les cycles d'acquisition intense et les périodes de pause, en fonction de vos capacités du moment. L'essentiel est d'être à l'écoute de soi.
L'immobilier est un marathon, pas un sprint. Pour durer sur la distance, mieux vaut courir à son rythme.
7/ Définir ses propres critères d'investissement
Quand on se lance dans l'immobilier locatif, on rêve tous du bien parfait. Celui qui cochera toutes les cases, de l'emplacement à la rentabilité en passant par le potentiel locatif.
Mais en réalité, cet idéal n'existe pas. Chaque bien a ses forces et ses faiblesses. L'essentiel est de savoir ce qui est vraiment important pour vous.
La check-list personnalisée
En 2019, avant de nous lancer, nous avons défini précisément nos critères. Cela nous a aidé à passer à l'action en ciblant les biens qui nous correspondaient vraiment.
Parmi nos "must-have" :
Un niveau de travaux limité (on a vite exclu les ruines à rénover)
Des charges de copropriété raisonnables (adieu les immeubles avec piscine, ou copropriété avec gardien et jardinier)
Un couple loyer/prix permettant d'atteindre nos objectifs de rentabilité
Grâce à ce cadre, nous avons pu écarter rapidement les biens hors cible et focaliser notre énergie sur ceux qui matchaient.
Notre boussole : un objectif financier clair
Notre principale boussole a été notre volonté de générer 8 000 € de loyers mensuels pour un budget d'acquisition de 900 000 euros.
Pour ne pas dépasser une mensualité de crédit de 5 600 €, nous avons fixé une règle simple : le montant total des emprunts ne devait pas excéder 70% des loyers potentiels. C'était le critère affichée dans plusieurs banques à l'époque. Les 30% restant permettent de payer les autres charges liés aux biens.
Cette approche très cadrée nous a permis de garder le cap.
J'ai retrouvé mes analyses lors de nos premiers achats (je faisais systématiquement une étude de cas PDF pour le banquier) :
Les loyers de l'immeuble étaient de 3 700 euros hors charges pour l'ensemble des 11 appartements. Le besoin de financement était de 530 000 euros. La mensualité souhaitée était de 2 150 euros, assurance comprise. Achat en janvier 2020, une partie des logements étaient déjà loués en nu.
La maison dans notre ville actuelle : 309 000 euros de budget total pour 2 250 euros de loyers (charges comprises). Mensualité de prêt : 1 225 euros maximum. Mix colocation / tourisme envisagé. Achat en février 2020.
La dernière maison : besoin de financement de 160 000 euros. Mensualité maximale souhaitée de 678 euros, assurance emprunteur comprise. Les loyers potentiels perçus étaient estimés à 1 333 euros mensuels.
Nous avons au final emprunté 1 million d'euros, pour des revenus estimés de 7 300 euros pour démarrer, avec une mensualité totale de 4 000 euros.
En 2024, les revenus mensuels moyens se sont élevés à 8 500 euros avec ces 3 biens.
Mon conseil : osez vos propres règles du jeu
Définissez vos exigences et vos limites en fonction de votre situation, de vos moyens et de vos objectifs.
Avec une vision claire et des critères adaptés, vous trouverez les biens qui vous ressemblent.
Et si vous aussi, vous passiez à l'action ?
Au fil de cet article, je vous ai partagé 7 enseignements clés tirés de mes 6 années d'expérience dans l'investissement immobilier locatif. J'espère que ces conseils vous aideront à aborder ce secteur avec plus de recul et de sérénité.
Mais je sais aussi que se lancer seul peut être intimidant. Il y a tant à apprendre, tant de pièges à éviter. C'est pourquoi j'ai décidé de proposer la possibilité d'échanger ensemble.
Mon offre de mentorat immobilier, c'est la garantie d'un suivi sur mesure, adapté à votre situation et à vos objectifs. Que vous cherchiez à réaliser votre premier achat ou à optimiser un portefeuille existant, je mets mes connaissances à votre service.
Nous pouvons travailler ensemble sur :
Un diagnostic approfondi de votre projet
L'élaboration d'une stratégie d'investissement personnalisée
Un accompagnement pas à pas dans votre recherche de biens
Des conseils concrets pour négocier, financer et gérer vos acquisitions
Un suivi régulier pour challenger vos avancées et ajuster la trajectoire
Intéressé par mon approche? Allons plus loin ensemble
Dans mon dernier article Ressources, je vous partage ma méthode de l'Ikigaï inversé pour créer ma constellation professionnelle.
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Tiffany
Génial !!
Merci pour votre article tellement riche en infos et conseils Tiffany 🙏
Si (quand ?) ma situation matérielle me le permettra, je viendrai vous solliciter pour votre mentorat 😊